Come si costituisce un Diritto di Superficie e i rischi

Il diritto di superficie consiste nel diritto a edificare sopra o sotto un terreno che appartiene a un soggetto diverso, privato o pubblico che sia. Si tratta di un diritto reale parziario, il che vuol dire che riguarda una cosa; è parziario perché diverso rispetto alla proprietà, che invece è un diritto reale pieno. Al pari del diritto di servitù, il diritto di superficie assicura a chi ne è titolare dei poteri limitati rispetto al bene. Nel caso in cui il terreno sia di proprietà di più soggetti, è obbligatorio il consenso di tutti per poter costruire.

Tutelarsi con una polizza assicurativa

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La gestione del diritto di superficie

Si può conferire il diritto di superficie a due soggetti differenti. Ipotizziamo, per esempio, che il proprietario di un terreno trasferisca a un soggetto la proprietà di un edificio che è stato costruito sopra quel terreno e a un altro soggetto la proprietà di un box che si trova sotto il suolo. In questo caso, tutti e due i soggetti sono superficiari allo stesso modo (i superficiari sono, appunto, i titolari del diritto di superficie).

Le opzioni a disposizione

Il proprietario del suolo ha facoltà di trasferire a un soggetto la proprietà del suolo ma costituire il diritto di superficie a beneficio di un soggetto diverso. Inoltre, può costituire il diritto di superficie e mantenere per sé la proprietà del suolo o, ancora, trasferire la proprietà del suolo e mantenere per sé la proprietà superficiaria o il diritto di superficie. Si costituisce il diritto di superficie sul suolo su cui la costruzione deve essere realizzata o mantenuta. Tale diritto può comportare la realizzazione di una costruzione sopra o sotto il suolo, ma anche il mantenimento della proprietà di un edificio sul terreno che è di proprietà di un soggetto diverso dopo che la costruzione è stata portata a termine.

Il contratto

Si può costituire il diritto di superficie attraverso un contratto di donazione o attraverso un contratto di permuta o vendita. Va detto, comunque, che esso si può venire a formare anche per sentenza o attraverso un testamento. Il diritto di superficie può essere acquistato unicamente nel caso in cui sul suolo si trovi già una costruzione. In ogni caso, il contratto attraverso il quale il diritto di superficie viene trasferito, modificato o costituito deve essere una scrittura privata autenticata dal notaio o un atto pubblico. Tutti i contratti che sono stipulati in forme differenti non sono validi, e di conseguenza non sanciscono alcun diritto.

La durata

La durata del diritto di superficie è indeterminata, a meno che nel contratto fra le parti non sia specificato altrimenti. Per esempio, è possibile segnalare una scadenza del termine nell’ipotesi in cui non sia ancora stata edificata la costruzione. Qualora i lavori di edificazione non siano ancora cominciati, viene meno il diritto del superficiario, e lo stesso accade se c’è già una costruzione.